报批报建真的有这么简单吗？关键的技巧和因素你都知道吗？

 很多人眼里报批报建的工作不过就是吃吃喝喝，请客送礼，其实不然，报批报建工作绝非如此简单。

很多人以为报建不就是掌握很多人脉关系，熟人多而已，没有什么技术含量。其实不然，报建需要掌握的基础知识很多。

很多时候没有熟人，没有关系，也不代表做不来报建工作。人脉资源这些东西，其实人都是讲感情的，一回生二回熟，要建立也不难，要破坏人脉关系也很简单。 

很多人以为，政府门难进脸难看，里面工作人员整天悠闲没事做，喝茶看报纸过一天，其实不然。就我接触的深圳各个政府职能部门，日常工作也很多，都很忙;门好进、脸也好看，有问题的文审批起来就比较难。

毕竟时代不同了，政府变成了服务型政府，但是法律规章政策制度也完善了很多，大家法律意识提高了很多，不再为了点绳头小利为开发商冒大风险。

因此，遇到报建难题就需要相应的技巧。

01外在因素

1、外表整洁，干净利落。曾见过染黄毛的小年轻带耳环前去政府报文，总感觉那里格格不入。

2、避免不良习惯。有些人不论到那个办公室都喜欢随手一支烟，自以为是交际融入的好手段，但并不是每个人都喜欢吸二手烟;还有人中午喝酒，酒气浓厚。

3、接地气，不要过于西装革履，与众人格格不入。低档西装感觉卖推销业务员，高档西装，又感觉比领导奢华气派，这些都不适合做报建。当然也比较忌讳女人穿着比较暴露跑报建。

4、态度真诚、既不要低声下气、更不要高冷拒人千里之外。即便相关事情存在瑕疵问题，也没必要低声下气。

5、经常站政府、站领导角度立场考虑问题。政府领导也有其难处，对于市场主体而言，法无明文规定即可为，但是对政府领导而言，法无明文规定不可为。

02内在因素

1、基本的相关报建周边的政策要熟悉，除了更新、规划、国土、房产外，住建、工信经促、发改、环保水务、城管等都要有所了解。

起码知道上述职能部门的职责及机构设置。涉及房产城市更新相关的政策又有哪些?遇到问题起码知道大概是哪个部门的职责，可以去哪个科室咨询。

2、政策具有延续性特点、要充分了解其来龙去脉，了解其立法目的，出台背景，条款设立的思路。

例如我们深圳的城市更新政策最早的来源?立法目的是什么?期间经过几次的微调?微调的原因又是什么?相关新设立或撤销的条款其背后的思路是什么?

一旦对其有个基本全面的理解，对目前政策的研究解析能力及对今后政策的研判性都将大为提高，也不需要各个条款都要背熟了。

3、基础的法律常识要了解，法律层级从宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章及地方政府规章、规范性文件等从高至低。

这就涉及到法的效力位阶问题。在法的位阶中处于不同或相同的位置和等级，其效力也是不同或相同的;下位法不得与上位法的规定相抵触;同位法之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。

在一般法和特别法的效力问题方面，法理上适用的是"特别法优于一般法"的原则。在新法和旧法的效力问题方面，法理上适用的是"新法优于旧法"的原则。

据此，可以根据相关文件政策法律的位阶判定相关政策的适用性。

4、横向方面，了解各个街道、各区、其他市县政策。

比如关于集体资产备案相关的政策，市里有市里政策，各个区也有相应的土政策。

如果能对其有较为深入的理解，在相关区政策征求意见的时候，我们可以结合各个区的政策针对性的提出相关建议;可以在面临经办人或领导对政策具体条款解读不一的时候，适时结合其他区的政策提出有力的说明，加大说服力度。

5、纵向方面、了解国家、省部、市县及各个上级职能部门对相关政策的规定。

比如相关建筑设计规则方面，省里部里相关的建筑设计规则是什么?深圳市的建筑设计又有哪些细化和不同?为什么会有细化和不同之处?无非是为了更好结合深圳实际。

知道这些不同，就知道深圳有关政府部门考虑问题的思路，据此可以完善或者说投其所好更好的符合政府有关部门的条件，更快取得相关手续。

6、了解地方政府和各个职能部门机构改革、设立的历史。

比如宝安县撤销、深圳特区建立、关外各个区成立的历史，各个街道的设置历史，规划国土分离及合并等等。

相关政府及机构设置的历史，其实就是深圳规划国土管理制度一步一步演化的历史，从中我们可以了解很多历史遗留的情况及解决问题的思路。

7、了解相关技术规范，比如深《圳城市规划设计标准准则》、《深圳建筑设计规则》等等。

基础规范掌握，高级一些可以专业技术标准协助经办人工作，更高级一些直接以技术说服相关审批领导。

8、重要的是时刻保持学习心态。社会经济快速发展，政策也频繁变动，再好的脑子也玩不过时光流逝。

03初级报建技巧

1、多刷脸，多刷笑脸。

如果笑不起来，也可以多真诚一些问候，热情打招呼。熟悉的热情打招呼，不熟悉的点头致意。

伸手不打笑脸人，就算你欠他很多钱，经常在他身边出没，时不时热情打招呼点头致意，他也不会反感你，更不会甩你脸色。领导也是人。

2、没事多多沟通，不要临时抱佛脚，有空尽量多走走。

相关村集体、相关街道、相关职能局都可以多去走走，在办公室无所事事也是浪费水电，还不如去刷个脸熟。脸熟很关键，起码降低别人戒备心。

3、资料准备齐全，不懂多请教，不耻下问。

很多人老忘记或者说记不住资料该怎么准备?很简单，你想做什么就申请什么。

你要证明你自己的身份，那个单位公司的?做什么的?谁授权你来?公司派你来就得授权，谁来授权?就需要营业执照、授权人法定代表人?授权事由具体来做什么申请什么?其次，法定代表人和你是谁?就都需要身份证证明。

最后，还需要公章，公章的意义不用多说了吧，曾经见到漏盖章的，我只能膜拜了。这些是最基本的，都是需要书面证明。

针对具体的申请事项，再适当增加一些资料，搞不懂的话直接去行政服务大厅的各个职能部门窗口咨询。不懂就问，问就写下来，就不容易搞漏。

4、多请熟人引荐介绍认识经办人及上级领导。

中国是熟人社会，也是混圈子的，你一个陌生人贸然上办公室拜访领导，人家也有点不安，不知道你是干什么的，陌生人都有戒备心理。

如果可以先找个熟人引荐，先打电话约好再上办公室拜访。这样大家也知道是熟人介绍，降低戒备心。

5、普通的感情沟通还是要有的。

具体该怎么做，很多人比我厉害多了，我的水平熟悉的人都知道，这里就不展开说了。

6、真诚实在，不要欺骗坑蒙别人，做事先做人。

说实话，真诚真的很关键很重要，你的资料你的申请事项理由，有没有问题，相信很多经办人或领导经验丰富一眼都看得出来。

就算看不出来，你欺骗了别人，事情办成功的，但是假的始终都是假，造假是要付出代价。现在不出事，以后也是电池炸弹，出事迟早的事。

曾经遇到伪造的建设用地规划许可证，伪造土地出让合同的，我只能说这些人出事是迟早的事。

另外，就是遇到问题摊开出来讲，经办人也好，领导也好，大家都是妈妈生的，都是人，他们的经验比较丰富，或许能帮忙想出一些好点子好主意，为你出谋划策解决问题。

7、基本的流程大概清楚。

比如城中村城市拆除重建的流程，比如空地开发的流程，比如工改保。其实这些流程都大同小异。

永远记住一点，流程上涉及的每个职能部门，每个节点，都有其内在的逻辑性。认真梳理多一些不同的项目流程，分析他们的异同点，你就会发现豁然开朗，原来是真的有其内在逻辑。

8、基本的公文写作要掌握。

公文写作格式网上很多，一般而言也就是三段论居多。就是基本情况、存在问题、申请事项或解决方案。

我们报建，申请事项一定要明确，尽量一文一申请事项，别搞几个申请事项，经办人都不知道你具体想要做什么。

其次，汇报给自己公司老板的，尽量多几个不同的解决方案，优劣势都一一分析出来，老板不一定熟悉业务，解决方案几套优劣势分析出来，便于老板自己权衡利弊做决策，不能华山一条道，让老板难走又怕走。

报文申请给政府的，申请事项单一，自己书面汇报给公司老板的，解决方案多几个，这个是最大的不同。

相同点就是无论是公司老板还是政府领导也很忙，能一句话说好的，就没必要三五句，三段论比较适合简单明了。

04中级报建技巧

随着社会经济的快速发展，政府部门作风也在改变。今日不同往日，遇到棘手难题，如何既能解决问题，又能让审批领导规避行政风险，是一个技巧问题。

1、市区上级主要领导批示。

市区领导都批示了，下面还需要担心什么呢?领导的命令要听，关键批示是怎么批示的，这个是个技巧问题了，详细我不多说了。

2、市区上级会议纪要。

针对某件具体的事，都有会议纪要了，说明上级领导也好，上级各职能部门也好，都已经达成一致意见，也有书面证明了。既然是集体决策，出了问题也一起背。

3、相关同级政府部门会议纪要。

这个效力就没那么高，如果经办的职能部门也派人去参加了，那效果还是有的。如果经办的职能部门没派人去，那就得考虑考虑了。

4、同级其他职能部门的倾向性支持意见。

举个例子，比如工改保，如果经促或工信局、住建保障部门都书面大力支持。更新局有什么理由反对呢?

5、各类第三方出具的专业性研究报告、评估论证报告。

第三方其实就是具有相应资质出具证明此事在技术上具有可行的研究报告。比如产业研究报告，比如规划研究报告此类。

6、专家评审。

专家也得看什么专家，起码要聘请一些相关领域具有知名度和影响力的专家。有了这些专家论证，效果还是可以的，这些专家怎么请，也是个技巧问题。

7、尽量申请重大项目，可以走绿色通道。

政府相关部门为项目督办，小瑕疵政府可以为项目积极寻找解决途径。此外，还可以并联审批，联合审批节省时间。

当然并不是每个项目都要申请重大项目，各有利弊。申请重大事项成功后，政府也会经常督办，加快进度，有时候项目本身需要结合公司实际，不必这么着急，督办你自己都受不了。

要享受相应的好处，也得做好承受相应负担的准备。

8、为节省时间，在不违背相关政策法规规范性文件强制性规定的前提下，可沟通先行批复复函原则性同意，备注，下一步需完善相关手续后再行申请后续手续。

上述中级技巧中，无非都是因为办文存在瑕疵或问题不得不采取的，又能有效避免踩红线，规避行政风险和法律风险的方式。

实质上，充分合理的理由，上级领导、会议纪要、其他部门倾向性支持意见、研究报告、专家评审等等，都是为审批做背书。

05高级技巧

以上办法都没用，就该想想更高级的办法了。多站政府及领导角度立场考虑问题，切忌只顾自己角度或立场出发。

政府也好，领导也好，都有趋利避害的本性。为自己利益损人，长远而言更不利己。领导签字终生负责，规避行政或法律风险理应重视再重视。

博弈这个词很关键。格局要大，眼光要长远，要充分理解地方政府急需什么，我方又能提供什么。

比如遇到超建的住宅，难以通过验收，该怎么办?直接将超建的面积做贡献给政府做保障房。

地方政府也好，领导也好，需要政绩、需要产业、需要高科技、需要就业、需要市政基础设施、需要民生配套、需要贡献土地、需要保障房。

紧紧抓住这几点，很多问题可以迎刃而解。我方需求与地方政府需求要取得平衡或达成一致，最终妥协。

06绝招

我们开发商的目光还仅仅局限为政府解决幼儿园社康等基础配套设施或市政设施，当然这些不是不重要。

但是如果能为深圳政府或省里乃至国家带来科研创新技术人才，国家实验室、或者引进高科技企业，或者为国家军工带来重大贡献，或者引进一些国外封锁的重大科研设备、机器工艺如ASML光刻机之类、或者为国家解决一些统战问题。

一些开发项目中的小瑕疵又算的了什么?

别说报建瑕疵，以地产反哺支持高科技了，直接定向招拍挂土地，企业总部，减免税费，各种补贴支助也是非常合理正常的事。

举个简单例子，南京政府为了引进台积电、西安政府为了引进三星半导体、广州政府为了引进富士康10代显示器……付出了多大代价?

开发商如果能充分发挥各自优势，急政府之所急，政府怎么会不帮忙开发商解决一些实际中的问题?

近些年，国内开发商不少都跨出国外出海大展手脚，开发项目遍及海内外，美国英国加拿大也不少;同时，也有不少主业非地产的行外人也介入了地产行业。

科研创新，不能仅仅只依赖政府，或者高科技企业独立支撑，同时也是社会各行各业都可以大力支持的事业，高科技属于下金鸡蛋的母鸡。

鼓励开发商借助各自力量资源优势，引进高科技产业，高科技人才，引进急需的高科技机器设备工艺、组建国家实验室等等。

在很多普通人眼里，开发商就是高价卖房剥削民脂民膏的无良商人，但是开发商如果能为政府之忧而忧，解决政府急需的难题。这不仅仅是金钱利益的事，更是产业报国的事。

或许有人会说，我们小企业，什么都做不来。

如果我们什么都不能提供给政府，就无法获得政府领导背书，违背相关规定的情况下签字在有瑕疵有问题的文件中签字，这个是肯定的。

就目前的大环境，相信对很多领导而言，违法乱纪的事基本还是不会做的。

总之，如果开发商能协助政府解决一些急需难题，我想政府就是再缺地，也不能少了高科技产业，就是再穷，也会想尽办法给以优惠支持补助;人穷不能志短，再穷不能穷教育，再缺地也不能缺了产业用地。

07忌讳

1、不要轻易放弃，困难总是存在，办法总比困难多。报批报建中，面临的问题多种多样，尤其政策日益完善的情况下。遇到问题，必须得直接面对，遇山开山，遇水行舟，迎难而上。

2、不要直接跨越或踩红线。踩红线今天没事，不代表明天或以后可以安全。对政府领导也好，对开发商也好，始终都是一个电池炸弹。

3、不要试图占政府便宜。你懂得，别总想走偏门。其实普通房地产开发也好，城市更新也好，都是多方共赢，吃独食始终没好下场。

4、不要直接上级领导施压。假设你自己是领导，别人总找上级领导施压，你觉得自己心里好受吗?将心比心。

5、不要言行举止之不一，不要分两批人或多批人去沟通，尤其是说法不一。你们自己内部都没沟通协调好，各行其是，政府该听谁的?

6、遇到问题事先沟通，不要急于报文，一旦复函直接否决或明显不同意，下一步再沟通就更难。政府已经复函你直接否决了，下一步你再就同样问题，政府自己打自己脸也很痛，要么说明政府之前审核不严谨，要么说明有猫腻。

7、不要让经办人和领导难做。大家都是人，何必相互为难?将心比心，多站在对方立场考虑问题。

8、不要欺瞒经办人及领导。欺瞒别人，也是不对自己负责，相关申请资料都明明白白写清楚，申请人得为真实性负责。坑害别人，也会坑害了自己。