【龙岗律师事务所】龙岗律师事务所

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　　在本文中，我将讨论不动产租赁中的公共区域维护(CAM)费用。

　　在三重净租赁中，租户支付建筑物或购物中心的费用，包括

　　公共区域维护费用。CAM通常是租约中最长和最密集的部分，

　　房东和租户比其他任何东西更难协商CAM。讨价还价的力量获胜，意味着

　　拥有更多杠杆的政党可以通过更多的CAM费用另一方面。

　　共同领域的定义。公共区域是走廊，人行道，停车场和其他

　　不被租赁的区域，但所有租户都可以共同使用。

　　租户的比例分配。租户支付其在建筑物中的总CAM的百分比或

　　购物中心。租户的份额是根据租户房屋与

　　建筑物或购物中心总面积的比例计算的。以分数表示，这是：

　　租户的总平方英尺

　　中心总平方英尺(平方英尺可租赁或实际租赁)

　　租户想要较小的份额，房东希望租户支付更大的份额。根据

　　上面的等式，租户想要一个小分子和一个大分母，而房东想要相反。出于

　　这个原因，租户希望分母在中心存在所有可租赁的平方英尺，而不是

　　实际租用的平方英尺(因为中心可能有空单位)。分母的中间地带是

　　“租用平方英尺，但不低于90%的可出租价格”。

　　在高端购物中心，房东可能会完全脱离主要租户(因为

　　主要租户具有讨价还价的优势以获得特殊交易)，或者房东可能会使用成本池来处理

　　某些类型的租户(例如餐馆)。但这超出了这篇小文章的范围。

　　包含和排除。一旦双方确定了租户的份额，就该争论

　　CAM中的内容了。CAM涵盖了一系列费用清单。为了简洁起见，我将专注于

　　行政和管理费用以及资本改进。

　　o大多数租约给予房东一定的行政费用，比如说CAM总费用的15%，加上第三方

　　管理费，比如占中心总收入的3%。仍在清醒的租户

　　在租赁对象中的这一点，房东是双重浸透，并要求房东

　　选择一个或另一个。

　　o资本改进是对维修和维护之外的公共区域的改变。

　　资本改善为房地产创造了新的价值，这

　　对现在和现在的每个人都有利，但在房客离开

　　中心很久之后，这可能会继续使房东受益。资本改善也可能是突然而且昂贵的，如果通过可能

　　会导致意外的现金流问题。在争夺资本支出的斗争中，中间

　　立场是在改善期限内(通常为15年)摊销租户的份额。在

　　这样，租户每月分期支付其在资本支出中的份额，但

　　不支付超出租赁期限的改善费用。

　　帽。如果租户不想通过租赁的CAM部分进行选择，则租户可以要求CAM上限。

　　有了上限，租户只支付年度增长的CAM，比如上一年的CAM的5%。

　　这减少了CAM成本的急剧增加，并使CAM的细节协商变得更容易。

　　由于显而易见的原因，房东讨厌上限，也因为房客的随机上限使得

　　房东的会计更加困难。房东可能会从CAM上限中排除那些

　　无法控制的成本，例如公用事业。

　　公共区域的变更。房东必须保留在公共

　　区域进行更改的权利，例如，在停车场建造新建筑物。租户可能会反对，因为

　　新建筑会损害其业务，例如，通过阻碍通道，能见度视线或

　　停车位。这是一个棘手的谈判，有时通过允许房东

　　在某些预先确定的公共区域(但不是其他区域)的发展来解决，同时禁止

　　对租户进入，暴露和停车的物质障碍。